La superficie registrada de los 240 apartamentos de Oceana Bal Harbour
Existen cuatro cifras para cada apartamento de este edificio: la superficie que consta en la declaración, la que lleva el condado, y las de residencia y terraza que publicó el desarrollador. Esta página pone las cuatro una al lado de la otra, apartamento por apartamento, con el folio de cada uno.
Las fichas del MLS de esta línea publican 1.267 pies cuadrados en todos los pisos: un 8,2% por encima de lo que consta en la declaración para el piso 4. Entre la cifra menor y la mayor de este apartamento, 1.171 y 1.628, hay un 39%.
Por qué hay cuatro cifras
Todos los planos de Oceana que publicó el desarrollador llevan la misma nota al pie:
“Stated dimensions are measured to the exterior boundaries of the exterior walls and the centerline of interior demising walls and in fact vary from the dimensions that would be determined by using the description and definition of the ‘Unit’ set forth in the Declaration (which generally only includes the interior airspace between the perimeter walls and excludes interior structural components). For the square footage of the ‘Unit’ calculated in the manner set forth in the Declaration, see Exhibit ‘3’ to the Declaration.”
Esta página es esa instrucción, cumplida.
El Exhibit «3» lista los 240 apartamentos y sus superficies registradas, uno por uno. Se registró el 17 de noviembre de 2016 como parte de la Second Amendment to the Declaration of Oceana Bal Harbour Condominium, la enmienda de finalización sustancial, que reemplazó el Exhibit «3» original en su totalidad. Registra el edificio terminado.
Las 240 filas del Exhibit «3» suman 652.458 pies cuadrados, exactos. El documento declara como total 100,0000% de participación en los elementos comunes; sumar los 240 porcentajes, cada uno redondeado a cuatro decimales, da 100,0001%. La diferencia es el redondeo, no el documento.
El total exacto de pies cuadrados es lo que permite comprobar cualquier fila contra el conjunto: la superficie de un apartamento dividida por 652.458 da su porcentaje al cuarto decimal. Lo comprobé en las 240 filas, sin excepciones.
La línea 01 muestra la distancia entre los dos documentos con una sola cifra. La declaración la registra con 3.992 pies cuadrados. El libro de planos del desarrollador publica 4.185 para el mismo apartamento, un 4,83% más. Las dos cifras describen el mismo espacio medido de dos maneras, y el propio desarrollador lo advierte al pie de cada plano.
Abajo, para cada apartamento: la superficie registrada en la declaración, la que lleva el condado, las superficies de residencia y terraza que publicó el desarrollador, y el folio.
No todas coinciden.
De los 240, cuatro no tienen registro propio en el condado y otros cuatro están registrados junto a un vecino, lo que deja 232 que se pueden comparar uno a uno. En 32 de ellos el condado tiene una cifra distinta a la de la declaración — 24 mayores, 8 menores.
Son los mismos cuatro apartamentos vistos desde los dos lados: cuando el condado registra dos apartamentos bajo un solo folio, el otro queda sin registro propio.
En 238 de 238 la cifra del desarrollador es mayor, que es exactamente lo que su propia nota al pie dice que hay que esperar: los planos miden hasta la cara exterior del muro exterior y el centro del muro divisorio, y la declaración mide el aire interior.
La terraza es una cuarta cifra. El MLS no tiene campo para ella.
El #404 y el #1104 se publican ambos con 1.267 pies cuadrados. Uno de los dos tiene 1.171.
El MLS publica las cuatro, mezcladas
Ninguna de las cuatro cifras es falsa. Miden cosas distintas, y tomar la superficie del material del desarrollador es práctica corriente en todo el sector: publicar una sola cifra por línea es un atajo normal. Lo que sigue no es un reproche a nadie. Es el recuento de qué cifra está leyendo el comprador.
De las 126 transacciones del registro, 124 publicaron una superficie. En doce de ellas no se puede determinar de qué apartamento se trata, de modo que la cifra publicada no se puede comparar con nada. Las 112 restantes:
| La cifra del MLS es… | Transacciones |
|---|---|
| la que consta en la declaración | 66 |
| la de residencia del libro del desarrollador | 28 |
| la del registro del condado | 15 |
| residencia más terraza | 0 |
| ninguna de las cuatro | 3 |
Dos aclaraciones sobre el recuento. «La del condado» significa que la cifra del MLS coincide con la del condado allí donde el condado difiere de la declaración; donde las dos coinciden, 200 de 232 apartamentos, la transacción se cuenta en la declaración, porque esa prueba se hace primero. Y el cero no es un redondeo: en diez años, ninguna ficha ha publicado la residencia más la terraza.
El mismo apartamento, dos cifras. El 1701 de la torre sur se publicó con 3.992 pies cuadrados en 2020 y con 4.185 en 2023. El 701 de la torre norte se publicó con 3.992 en 2021 y con 4.185 en 2026. La declaración registra 3.992 para los dos, en los cuatro casos.
Una línea entera, una sola cifra. De las siete fichas del plano 04NW y 04SW, cinco publicaron 1.267 pies cuadrados: el mismo número en el piso 4 que en el 11. En el 11 esa cifra es la que consta en la declaración. En el 4 la declaración dice 1.171. De las dos restantes, una publicó 1.285 y la otra corresponde a dos apartamentos vendidos como uno.
Y hay una cuarta fuente. Al menos una ficha declara que la superficie la aportó el propietario y no un documento. El 502 es el caso más claro: se publicó con 2.130 pies cuadrados en una ficha, la cifra de residencia del desarrollador, y con 2.140 en otra, que no corresponde a ningún documento.
Antes de comparar dos apartamentos de este edificio, lo que hay que saber es cuál de las cuatro cifras se está leyendo en cada uno.
Los 240 apartamentos
Las columnas de residencia y terraza recogen las cifras del propio desarrollador, y cada una enlaza con el plano de su línea en los planos de Oceana Bal Harbour, que reproducen el libro de planos original. Ese es el destino de cada enlace de esta tabla: el plano del que sale la cifra.
Fuentes y método
Cifras al 9 de octubre de 2026.
Superficies de la declaración: Exhibit «3», CFN 2016R0665037. Superficies del condado: Miami-Dade Property Appraiser, por folio. Superficies de residencia y terraza: el libro de planos de Oceana Bal Harbour, publicado por el desarrollador.
Donde el condado registra dos apartamentos unidos bajo un solo folio, o no registra un apartamento por separado, la celda lo dice en vez de mostrar una cifra.
El Exhibit «3» se registró como páginas escaneadas y no tiene texto buscable. Las 240 filas de arriba se leyeron de las imágenes de esas páginas y se verificaron de tres maneras: el conteo de filas contra las 240 que declara el documento, el total de superficie contra los 652.458 que declara, y el porcentaje de propiedad de cada apartamento contra su propia superficie. Las tres reconcilian.
Lo hice porque represento a compradores y vendedores en este edificio, y no estaba dispuesto a darle a un apartamento una cifra que no hubiera leído yo mismo. Una vez que la tabla existía, no había razón para guardármela.
Exhibit 3 to the Second Amendment to the Declaration of Oceana Bal Harbour Condominium, CFN 2016R0665037, OR Book 30312, Pages 332–388, registrado el 17 de noviembre de 2016. Verificado vigente: ninguna enmienda posterior modifica ni sustituye el Exhibit 3 (Third Amendment, CFN 2017R0264036, añade únicamente el Cabana Club). El instrumento completo de 57 páginas tal como fue registrado está reproducido aquí.
Lo que estos apartamentos han pedido y lo que han obtenido está en el registro de ventas.
Las cifras de esta tabla corresponden únicamente a Oceana Bal Harbour. La página del edificio Oceana Bal Harbour reúne todo lo publicado sobre la propiedad.
Si su apartamento es uno de los treinta y dos que el condado lleva distinto, o uno de los cuatro que no registra por separado, pregúnteme qué significa eso para el precio. La respuesta es la misma, liste usted o no.
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