Oceana Bal Harbour: ventas, superficies y obras verificadas
En Oceana Bal Harbour el mismo apartamento se publica con cuatro superficies distintas, y no hay un solo apartamento en el edificio donde las cuatro coincidan: entre la menor y la mayor hay desde un 21% hasta un 116%, con una mediana del 29%. Lo comprobé leyendo la declaración de condominio registrada, unidad por unidad, y comparándola con el libro de planos del desarrollador y con las 32 fichas del MLS. Ninguna de las cuatro cifras es falsa: miden cosas diferentes, y casi nadie lo dice.
Oceana es además el único de los trece edificios frente al mar de Bal Harbour cuyo número de unidades está verificado contra el registro público: 240 unidades y 652.458 pies cuadrados, según una enmienda registrada y certificada por agrimensor.
Esta página reconcilia las cifras. Es la primera de trece: cada edificio de Bal Harbour recibirá el mismo tratamiento, y el estado de todos está en la página del barrio.
Divulgación: soy asesor de inversión inmobiliaria en Douglas Elliman Real Estate y opero bajo la marca ViveFlorida. Transacciono en Oceana con regularidad. Las fotografías son mías, tomadas el 22 de septiembre de 2026. Los planos publicados en esta página se usan con autorización escrita del desarrollador.
Las cifras verificadas
| Dato | Cifra | Fuente |
|---|---|---|
| Unidades | 240 | Exhibit «3», Substantial Completion Amendment |
| Superficie total | 652.458 pies cuadrados | Ídem |
| Estructura legal | Un condominio, dos torres | Declaración de condominio, §3.1 |
| Direcciones | 10201 y 10203 Collins Avenue | Registro |
| Planos publicados | 32 | Libro de planos del desarrollador |
| Residencias estándar | 232 | Exhibit «3» |
| Penthouses | 8 (4 PH, piso 27; 4 UPH, 28) | Exhibit «3» |
| Apartamento más pequeño | 1.171 pies cuadrados | Exhibit «3» |
| Apartamento más grande | 8.993 pies cuadrados | Exhibit «3» |
La cifra de 240 proviene del Exhibit «3» de la Substantial Completion Amendment, CFN 2016R0665037, OR 30312/332, certificada por el agrimensor Leiter, Perez & Associates con mediciones de campo del 14 de octubre de 2016. Se leyeron las tres enmiendas registradas; ninguna altera el conteo. La declaración original de 2013 ya decía «one (1) Building containing a total of two hundred forty (240) Units».
Circulan otras cuatro cifras en fuentes vivas —236, 237, 238 y 239— y ninguna coincide con el registro. Oceana es un condominio de dos torres, no dos condominios. No tiene piso 13.
De las 240, 232 son residencias estándar y ocho son penthouses: cuatro PH en el piso 27 y cuatro UPH en el 28. Circula también «236 residencias y 4 penthouses»; en el Exhibit «3» los penthouses son ocho.
Cuatro cifras para la misma casa
Este es el hallazgo central de la página, y ya no es una inferencia: está leído en la declaración registrada.
Lo que dice el registro
El Exhibit «3» de la enmienda registrada lista las 240 unidades una por una, con su superficie y su porcentaje de propiedad, y cierra con el total de 652.458 pies cuadrados y 100,0000%. Esa es la superficie legal de cada apartamento.
No coincide con el libro de planos del desarrollador. La línea 01, por ejemplo, está registrada en 3.992 pies cuadrados; el libro del desarrollador publica 4.185. El propio desarrollador lo advierte al pie de cada uno de sus 32 planos:
«Stated dimensions are measured to the exterior boundaries of the exterior walls and the centerline of interior demising walls and in fact vary from the dimensions that would be determined by using the description and definition of the “Unit” set forth in the Declaration… For the square footage of the “Unit” calculated in the manner set forth in the Declaration, see Exhibit “3” to the Declaration.»
El MLS publica las dos, mezcladas
Comparé las 24 fichas de Oceana que pude emparejar con una unidad del Exhibit «3»:
| La cifra del MLS es… | Fichas |
|---|---|
| la del registro | 10 |
| la del libro del desarrollador (entre 2,8% y 5,5% mayor) | 9 |
| ninguna de las dos | 5 |
La demostración más limpia es un solo apartamento. El 1701 de la torre sur se publicó con 3.992 pies cuadrados en 2020 y con 4.185 en 2023. El 701 de la torre norte se publicó con 3.992 en 2021 y con 4.185 en 2026. La declaración registra 3.992 para los dos, en los cuatro casos.
Hay además una cuarta fuente: al menos una ficha declara que la superficie la aportó el propietario y no un documento, con una cifra que no es ni la del registro ni la del libro.
Esto no es un fraude y no conviene leerlo así. Tomar la superficie del material del desarrollador es práctica corriente en todo el sector, y publicar una sola cifra por línea es un atajo normal. El hallazgo no es que alguien haya hecho algo indebido; es que el comprador debe saber cuál de las cuatro cifras está leyendo antes de compararla con otra.
Un ejemplo que se puede comprobar hoy
La línea 04 está registrada con superficies distintas según el piso:
| Pisos | Superficie registrada | Condado |
|---|---|---|
| 3 a 5 | 1.171 | 1.267 |
| 6 | 1.257 | 1.267 |
| 7 a 9 | 1.256 | 1.267 |
| 10 a 12 | 1.267 | 1.267 |
El MLS publica 1.267 para toda la línea 04, sin distinguir el piso. Para un 04 de piso bajo eso son 8,2% por encima de la superficie registrada. El libro del desarrollador, por su parte, publica 1.323 de residencia más 305 de terraza para esa misma línea.
Cuatro cifras, entonces, para un mismo apartamento de la línea 04 en un piso bajo: 1.171 registrada, 1.267 en el MLS, 1.323 de residencia según el desarrollador, y 1.628 con la terraza incluida. De la menor a la mayor hay un 39%.
Los apartamentos 204 N y 204 S llevan el número 04 pero corresponden a los planos 04N y 04S, no a 04NW ni 04SW: 1.752 pies cuadrados en la declaración y los mismos 1.752 en el registro del condado, sin cifra del desarrollador. Son los dos únicos apartamentos con un número 04 fuera de esta línea.
El tamaño del edificio en las cuatro cifras
Las cuatro cifras no solo cambian apartamento por apartamento. Cambian el tamaño del edificio entero según cuál se lea.
| Fuente | Más pequeño | Más grande |
|---|---|---|
| La declaración registrada | 1.171 | 8.993 |
| El registro del condado | 1.267 | 8.993 |
| Residencia, libro del desarrollador | 1.323 | 9.371 |
| Residencia más terraza | 1.628 | 19.321 |
Catorce apartamentos de Oceana son más pequeños que los 1.267 pies cuadrados que suele citarse como mínimo del edificio. Seis miden 1.171 en la declaración; 1.267 es la cifra que el condado registra para la línea 04.
El registro completo de ventas — 126 transacciones desde la entrega
Los 240 apartamentos, cuatro cifras cada uno
La terraza que no aparece en ninguna ficha
El MLS publica la superficie de la residencia. La terraza no aparece en ningún campo. En Oceana eso no es un detalle menor, porque la terraza varía enormemente entre líneas.
| Línea | Pisos | Residencia | Terraza | Total | Terraza / residencia |
|---|---|---|---|---|---|
| UPH01 | 28 | 9.371 | 9.950 | 19.321 | 106,2% |
| UPH02W | 28 | 5.183 | 5.193 | 10.376 | 100,2% |
| 01NW / 01SW | 2–6 | 1.917 | 795 | 2.712 | 41,5% |
| 01N / 01S | 7–26 | 4.185 | 1.595 | 5.780 | 38,1% |
| PH-01 | 27 | 7.774 | 2.335 | 10.109 | 30,0% |
| 05NW / 05SW | 3–12 | 1.778 | 465 | 2.243 | 26,2% |
| 02NE / 02SE | 3–6 | 2.130 | 425 | 2.555 | 20,0% |
| 06E | 7–26 | 2.625 | 445 | 3.070 | 17,0% |
De 17,0% a 106,2%: una diferencia de 6,3 veces entre la línea menos aterrazada y la más aterrazada. En la UPH01 la terraza es más grande que la residencia, y lleva piscina y spa.
Las 32 líneas completas están en la biblioteca de planos.
Por qué eso descompone el precio por pie cuadrado
La unidad 611 se cerró en $4.040.000. El MLS publica 1.917 pies cuadrados. El libro del desarrollador publica 1.917 de residencia más 795 de terraza.
- Sobre la residencia: $2.107 por pie cuadrado
- Sobre residencia más terraza: $1.490 por pie cuadrado
La misma venta, 41,5% de diferencia, según qué se cuente. Ninguna de las dos cifras es incorrecta.
Las dos cifras de esta comparación son del desarrollador: 1.917 pies cuadrados de residencia y 2.712 con la terraza. En la declaración el mismo apartamento consta con 1.805, y el registro de ventas calcula el precio por pie sobre esa cifra.
La consecuencia práctica es que comparar precio por pie cuadrado entre líneas de Oceana compara cosas distintas, y las unidades que parecen más caras por pie suelen ser precisamente las que tienen más espacio exterior. Por eso esta página organiza el edificio por línea y por terraza, y no por precio por pie.
Lo que se ha cerrado
Quince ventas cerradas, $151.815.000 en volumen, entre el 30 de septiembre de 2025 y el 21 de julio de 2026.
Son los quince cierres visibles en el export del MLS del 29 de septiembre de 2026, es decir los diez meses anteriores. El registro completo desde la entrega contiene 126.
| Unidad | Precio de lista | Precio de cierre | Diferencia | Pies (MLS) |
|---|---|---|---|---|
| 10201 #2601 | $35.900.000 | $29.000.000 | −19,2% | 7.442 |
| 10201 #UPH2803 | $23.950.000 | $22.000.000 | −8,1% | 4.900 |
| 10201 #1701 | — | $14.500.000 | — | 3.992 |
| 10203 #701 | $13.995.000 | $12.750.000 | −8,9% | 4.185 |
| 10201 #801 | $12.900.000 | $12.500.000 | −3,1% | 4.185 |
| 10203 #2601 | $13.500.000 | $11.800.000 | −12,6% | 4.185 |
| 10201 #1802 | $9.995.000 | $9.350.000 | −6,5% | 3.592 |
| 10203 #1403 | $9.495.000 | $8.725.000 | −8,1% | 3.345 |
| 10201 #1706 | $7.000.000 | $6.400.000 | −8,6% | 2.526 |
| 10203 #302 | $6.200.000 | $5.950.000 | −4,0% | 2.130 |
| 10203 #202 | $6.200.000 | $5.800.000 | −6,5% | 2.114 |
| 10201 #611 | $4.350.000 | $4.040.000 | −7,1% | 1.917 |
| 10203 #903 | $3.800.000 | $3.700.000 | −2,6% | 1.632 |
| 10203 #204 | $2.950.000 | $2.750.000 | −6,8% | 1.752 |
| 10201 #405 | $2.650.000 | $2.550.000 | −3,8% | 1.704 |
Sobre el registro completo de 126 transacciones desde la entrega, los vendedores que nunca bajaron su precio cerraron un 6,78% por debajo del pedido inicial con una mediana de 109 días; los que bajaron al menos una vez cerraron un 14,31% por debajo con una mediana de 210 días. Ese análisis está en la página de ventas.
El patrón es que la diferencia crece con el precio. Las tres mayores diferencias corresponden a las ventas más altas. Eso es información útil en las dos direcciones: para el vendedor que fija un precio de salida, y para el comprador que quiere saber qué margen existe realmente.
Lo que está en venta hoy
Al 29 de septiembre de 2026, dieciséis unidades activas y una pendiente, con precios de lista entre $2.450.000 y $69.500.000. Cinco de las activas son de la línea 04 (1.267 pies según el MLS, 1.628 con terraza según el libro), entre $2.450.000 y $3.095.000 en esa fecha.
Las cifras de esta página corresponden al MLS el 29 de septiembre de 2026 y no se actualizan solas. Para lo que está disponible hoy, escríbame.
Las obras de 2024
Hay un Notice of Commencement registrado, CFN 2026R0577534, permiso BLC2024-1264, jurado el 16 de septiembre de 2024, que cubre «concrete repairs, waterproofing, landscaping, paver and tennis court replacement».
Esto es el ciclo de mantenimiento ordinario de un edificio de hormigón frente al mar en Miami, y conviene decirlo con claridad porque se malinterpreta con facilidad. Reparación de hormigón e impermeabilización es lo que todo edificio oceánico de la zona hace periódicamente; no hacerlo sería la señal de alarma. Las evaluaciones especiales que financian estos ciclos son igualmente normales en los condominios de Miami.
Lo relevante es si el mercado lo castiga. En Oceana, con las obras permisadas y en curso, se cerraron quince ventas por $151.815.000 en menos de diez meses. Esa es la respuesta, y está en los datos, no en una opinión.
Una opinión, señalada como tal
Todo lo anterior son cifras comprobables. Esto no lo es: en mi opinión Oceana es, discutiblemente, el mejor edificio de Bal Harbour. El St. Regis es el que compite por ese título. Y cuando Rivage se entregue, creo que se lo llevará.
Lo digo incluyendo la parte que no me conviene, porque una página que solo dice lo que ayuda a vender no sirve para decidir nada.
Lo que todavía no está verificado
Tres superficies publicadas no corresponden a ninguna de las cuatro cifras de su propio apartamento: la 502 con 2.140 pies cuadrados, la 902 SE con 2.260 y la 604 con 1.285. Al menos una ficha declara que la superficie la aportó el propietario y no un documento. El 502 es el caso más claro: se ha publicado dos veces, una con 2.130, la cifra de residencia del libro del desarrollador, y otra con 2.140, que no corresponde a ningún documento. No sé de dónde sale.
En nueve transacciones no se puede determinar de qué apartamento se trata: en ocho el MLS da un número de la línea 01 sin indicar si es el apartamento oeste o el este, cuyas superficies registradas son distintas, y en una el número queda entre dos penthouses de 4.977 y 5.854 pies cuadrados. Otras tres transacciones corresponden a dos números, 2803 y UPH2803, que no tienen fila en el Exhibit «3». Para ninguna de ellas se publica superficie ni precio por pie.
Y dos ventas quedan sin explicación. El 604 y el 605 de la torre norte pasaron a contrato el mismo día de abril de 2019, con números de ficha consecutivos, a 716 y 947 dólares por pie cuadrado. El siguiente más bajo del registro es 1.274. Las dos tuvieron precio de salida, rebajas y 140 días en el mercado, de modo que se publican como están. No he establecido por qué se vendieron ahí.
Dos fichas que antes no cuadraban ya están resueltas. La unidad 2601 de 10201 Collins es una combinación de dos apartamentos —la propia ficha lo dice— y sus 7.442 pies son exactamente la suma de las superficies registradas de la 2601 N y la 2602 N. La UPH2803 es la unidad UPH-2802W del registro, y su ficha declara que la superficie la aportó el propietario y no un documento.
Metodología y fuentes
Qué cuenta como verificado. Únicamente una cifra leída en la declaración de condominio registrada o en una enmienda registrada, en los Registros Oficiales de Miami-Dade. Las superficies por unidad de esta página se leyeron en el Exhibit «3» de la enmienda registrada, páginas 50 a 53 del documento, las 240 filas.
Datos de mercado. Exportación del MLS de Miami Realtors, 32 fichas de Oceana Bal Harbour, extraídas el 29 de septiembre de 2026. Cerradas, activas y pendientes.
Dimensiones. Libro de planos del desarrollador, 32 planos. Residencia y terraza son sus propias cifras publicadas.
Fuentes:
- Miami-Dade County, Official Records — CFN 2016R0665037, OR 30312/332 (Substantial Completion Amendment); CFN 2013R0895231, OR 28907/932 (declaración original); CFN 2026R0577534 (Notice of Commencement).
- Oceana Bal Harbour, libro de planos del desarrollador, usado con autorización escrita.
- Miami Realtors MLS, extracción del 29 de septiembre de 2026.
Los 32 planos
Cada plano de Oceana está publicado, con su superficie de residencia, su terraza y su total, en la biblioteca de planos.
Si encuentra la línea que quiere y no hay ninguna en venta, dígamelo igualmente. Le envío lo que se ha cerrado en esa línea y le aviso cuando algo se mueva. Esa es exactamente la conversación que vale la pena tener.
Oceana exige un mínimo de seis meses y permite dos contratos por año calendario. La cláusula en sí, y cómo se comparan los otros trece condominios de Bal Harbour, están en las restricciones de alquiler del corredor.
Alertas de este edificio
Lo que se cierra aqui, y aviso cuando algo se mueve, dentro o fuera del mercado. Indique una linea si ya la tiene, o dejelo en blanco para todo el edificio.
