Restricciones de alquiler en Bal Harbour: el plazo mínimo, edificio por edificio (2026)
Soy asesor de inversiones inmobiliarias en Douglas Elliman Real Estate, bajo la marca ViveFlorida, con veinte años en el corredor frente al mar de Bal Harbour y Sunny Isles Beach. Recibo una comisión cuando un cliente cierra una operación, y nada en esta página recomienda un edificio. Última verificación: 12 de octubre de 2026.
¿Se puede alquilar un apartamento en Bal Harbour por temporada corta? No. El plazo mínimo para una unidad residencial en condominio es de 6 meses consecutivos en todo el Village, y lo es desde 2011. Cuatro edificios son más estrictos: Bal Harbour Tower con 24 meses, Majestic Tower y The Palace con 12 meses, y The Tiffany of Bal Harbour con exactamente un año — ni menos ni más.
En The Kenilworth, 10205 Collins Avenue, usted no puede alquilar su apartamento a nadie durante 24 meses después de escriturar. En Balmoral, 9801 Collins Avenue, puede firmar un contrato de alquiler cada tres años. En Bal Harbour 101, 10155 Collins Avenue, la junta puede tomar el contrato que usted negoció y colocar a su propio inquilino en su apartamento, en las condiciones que usted pactó.
Leí catorce declaraciones de condominio y las enmiendas inscritas de cada una — 57 instrumentos en el Registro del Condado de Miami-Dade, hasta el 12 de octubre de 2026.
Esta página cubre catorce condominios residenciales en trece propiedades frente al mar en Bal Harbour. Las dos cifras difieren por una razón: la propiedad del St. Regis alberga dos condominios distintos, Bal Harbour North South en 9701 y 9705 Collins Avenue y Bal Harbour Center en 9703, cada uno con su propia declaración y sus propias reglas. En sentido contrario, las dos torres de Oceana en 10201 y 10203 Collins Avenue forman un solo condominio bajo una sola declaración, y por eso cuentan una vez. La regla de alquiler se adhiere al condominio, no a la torre.
Hágame una consulta sobre cualquiera de estos catorce condominios y la respondo por escrito, sin costo. Envíe el nombre del edificio y su pregunta — con eso basta. WhatsApp +1 305 399 7627 o ariel@viveflorida.com.
Encuentre su edificio
Orden de calle, todas las direcciones en Collins Avenue. La regla que rige en cualquier edificio es la más restrictiva entre el piso del Village de Bal Harbour y la propia declaración de ese edificio. Una casilla marcada (ordenanza) es una regla que la declaración no contiene y que aporta el Village.
| Dirección | Condominio | Plazo mínimo | Frecuencia | Aprobación para alquilar |
|---|---|---|---|---|
| 9601 Collins Ave | Majestic Tower | 12 meses | 2 por 12 meses (ordenanza); 1 en la práctica | requerida; denegable por cualquier causa razonable |
| 9701 / 9705 Collins Ave | Bal Harbour North South (residencias St. Regis) | 6 meses (ordenanza) | 2 por 12 meses (ordenanza) | expresamente ninguna |
| 9703 Collins Ave | Bal Harbour Center (St. Regis Center) | 6 meses (ordenanza) para Traditional Units · sin resolver para Transient Units | 2 por 12 meses (ordenanza) para Traditional Units · sin resolver para Transient Units | expresamente ninguna para Transient Units; no localizada para Traditional |
| 9801 Collins Ave | Balmoral | 6 meses | 1 cada 36 meses | requerida — ver ficha; el subarriendo se aprueba aparte |
| 9999 Collins Ave | Bal Harbour Tower | 24 meses | 1 cada 2 años | requerida; no puede denegarse sin causa razonable |
| 10101 Collins Ave | The Palace | 12 meses | 2 por 12 meses (ordenanza); 1 en la práctica | requerida; denegable por cualquier causa razonable |
| 10155 Collins Ave | Bal Harbour 101 | 6 meses (ordenanza) | 2 por 12 meses (ordenanza) | la junta puede consentir o sustituir a su propio inquilino |
| 10175 Collins Ave | The Tiffany | exactamente 1 año | 2 por 12 meses (ordenanza); 1 en la práctica | requerida; derecho de preferencia sobre los alquileres |
| 10185 Collins Ave | The Plaza | 6 meses (ordenanza) | 2 por 12 meses (ordenanza) | requerida para cada contrato |
| 10201 / 10203 Collins Ave | Oceana | 6 meses | 2 por año calendario | requerida, previa y por escrito |
| 10205 Collins Ave | The Kenilworth | 6 meses (ordenanza), tras un bloqueo de 24 meses desde la compra | 2 por 12 meses (ordenanza) | requerida para cada contrato y cada renovación |
| 10225 Collins Ave | Bellini | 6 meses | 2 por 12 meses (ordenanza) | requerida; denegable por cualquier causa razonable |
| 10275 Collins Ave | Harbour House | 6 meses | 2 inicios por año calendario | requerida; denegable por cualquier causa razonable |
| 10295 Collins Ave | One Bal Harbour | 6 meses, la junta puede alargarlo sin voto | 2 por año calendario | no establecida en la declaración — ver ficha |
Un propietario en Oceana puede volver a alquilar dos veces al año. Un propietario en Balmoral, a unas cuadras por la misma calle, una vez cada tres años.
Por qué catorce condominios en trece direcciones. La propiedad del St. Regis es una sola propiedad que alberga dos condominios distintos — Bal Harbour North South en 9701 y 9705, y Bal Harbour Center en 9703 — inscritos bajo instrumentos diferentes y con reglas diferentes. Oceana va en sentido contrario: dos torres en 10201 y 10203 bajo una sola declaración y una sola regla. Cada una de las demás propiedades es un condominio.
Alcance. Los catorce condominios residenciales de arriba, todos en Bal Harbour Village. Quedan excluidos como clase de uso distinta: el condominio hotelero y el condominio de instalaciones hoteleras en 10295 Collins Avenue, la Hotel Unit del St. Regis dentro de Bal Harbour North South, y las demás propiedades hoteleras de este tramo de Collins Avenue. Sunny Isles Beach es un municipio aparte con su propio código, y nada en esta página describe la regla que rige allí.
Qué le hacen estas reglas a un propietario
Cuatro consecuencias estructurales se desprenden de la tabla.
Un mínimo de 24 meses en Bal Harbour Tower elimina el precio por temporada en ese edificio. No hay tarifa de invierno ni tarifa de verano, porque no hay una decisión anual que tomar.
Un tope de frecuencia de 36 meses en Balmoral significa que un propietario con un horizonte de tres años coloca un solo inquilino en todo ese período, y que una vacancia entre inquilinos no es un hueco de semanas: el siguiente contrato no puede empezar hasta que el tope se cumpla.
Un bloqueo de 24 meses tras la compra en The Kenilworth significa que la renta no empieza en el cierre. Dos años de costo de mantenimiento llegan antes del primer dólar de alquiler.
En Bal Harbour North South y Bal Harbour Center, donde las declaraciones establecen expresamente que no se requiere aprobación de la asociación, no hay intervalo de evaluación de la asociación entre firmar con un inquilino y empezar el contrato. El plazo propio del Village de 15 días para el certificado sigue aplicando en los catorce, sujeto a la cuestión de las Transient Units que se expone más abajo. Donde sí hay un plazo de junta inscrito — 30 días en Balmoral y The Kenilworth, 15 días en Bal Harbour 101 — esos días se suman a los del Village, y son costo de mantenimiento sin renta en contra.
Preguntas frecuentes
¿Puedo alquilar mi apartamento de Bal Harbour en Airbnb?
No. El Código del Village de Bal Harbour, § 21-1 y § 21-363(c), fija un plazo mínimo de seis meses calendario consecutivos en todo el Village, de modo que ninguna unidad residencial en condominio de Bal Harbour puede alquilarse legalmente por noche o por semana. The Tiffany of Bal Harbour va más lejos y nombra a Airbnb y VRBO en su declaración inscrita, definiendo el alquiler de corto plazo como “less than three (3) months in duration” — menos de tres meses de duración.
¿Cuál es el plazo mínimo de alquiler en Bal Harbour?
Seis meses calendario consecutivos es el piso del Village, bajo § 21-1 y § 21-363(c). Cuatro de los catorce condominios son más estrictos: Bal Harbour Tower exige 24 meses, Majestic Tower y The Palace exigen 12 meses cada uno, y The Tiffany of Bal Harbour exige exactamente un año — ni más ni menos.
¿Qué edificio de Bal Harbour tiene las reglas de alquiler más estrictas?
Bal Harbour Tower, 9999 Collins Avenue, tiene el plazo mínimo más largo de los catorce, con 24 meses. Balmoral, 9801 Collins Avenue, tiene el intervalo más largo entre tenencias permitidas, con un contrato cada 36 meses. The Kenilworth, 10205 Collins Avenue, es el único de los catorce que prohíbe alquilar por completo durante un período fijo después de la compra: 24 meses desde la transferencia del título.
¿Puede la asociación rechazar a mi inquilino en Bal Harbour?
En la mayoría de los catorce condominios de Bal Harbour, la asociación puede rechazar a un inquilino propuesto. Majestic Tower, The Palace y Bellini pueden cada uno “deny permission to lease any Unit on any reasonable grounds the Association may find”, y Harbour House tiene el mismo derecho sobre “any Residential Unit”, en esos términos.
Cinco de los catorce quedan fuera de ese estándar. Bal Harbour North South y Bal Harbour Center establecen expresamente que no se requiere ninguna aprobación de la asociación. En Bal Harbour Tower la aprobación “shall not be unreasonably withheld”, un derecho más estrecho que el de los cuatro anteriores. En Bal Harbour 101 la opción inscrita de la junta es consentir o sustituir a un inquilino propio en las mismas condiciones, que es una facultad distinta de un veto. El artículo de arrendamiento de One Bal Harbour menciona aprobaciones de contratos sin establecer un requisito de aprobación propio.
¿Cuántas veces al año puedo alquilar mi apartamento en Bal Harbour?
Dos, en la mayoría de los edificios de Bal Harbour. El § 21-363(d) del Código del Village limita los certificados de Vacation Rental a dos por período de doce meses. Tres declaraciones fijan su propio tope en dos por año calendario: Oceana, Harbour House y One Bal Harbour. Bal Harbour Tower permite un contrato cada dos años y Balmoral uno cada treinta y seis meses. En The Tiffany of Bal Harbour el contrato debe ser de exactamente un año, de modo que uno al año es la consecuencia.
¿Necesito un permiso para alquilar mi apartamento en Bal Harbour?
Sí, y uno nuevo por cada período de alquiler. Más allá de lo que exija la declaración, el § 21-363 del Código del Village obliga al propietario a:
- obtener un business tax receipt del Village, bajo el Capítulo 9
- solicitar un certificado de Vacation Rental nuevo por cada período de alquiler, a más tardar 15 días antes de que comience
- aprobar una inspección del Código del Village antes de la emisión, y nuevamente cada año
- designar un agente localizable 24 horas al día que pueda llegar a la unidad en 3 horas
- exhibir dentro de la unidad el certificado, el límite de ocupación, un croquis de estacionamiento, los datos del agente, una copia del § 21-363 y el acuerdo propietario-ocupante
- entregar un acuerdo propietario-ocupante por escrito que nombre a cada ocupante y cada vehículo
- cumplir con el resort tax, Capítulo 18, Artículo II
Cada día de alquiler sin un certificado vigente es una infracción separada.
¿Cuál es el plazo mínimo de alquiler en Oceana Bal Harbour?
Seis meses. La declaración de Oceana fija un mínimo de seis meses y limita los contratos a dos por año calendario, y la regla es la misma en las dos torres de Oceana, 10201 y 10203 Collins Avenue, porque son un solo condominio bajo una sola declaración. El Artículo 17.8 de Oceana y su Número de Expediente del Clerk.
¿Puedo alquilar mi apartamento en Harbour House Bal Harbour?
Sí. Harbour House exige un mínimo de seis meses, permite no más de dos inicios de contrato en un año calendario, y requiere aprobación previa y por escrito, denegable por cualquier causa razonable. La disposición que sorprende a la gente es que la unidad comercial de Harbour House está totalmente exenta de todo ello. La Sección 17.8 de Harbour House, completa.
¿Cuáles son las reglas de alquiler en One Bal Harbour?
One Bal Harbour exige un mínimo de seis meses, permite únicamente unidades enteras, y limita los contratos a dos por año calendario. La disposición que un comprador debería leer dos veces es que el plazo de seis meses de One Bal Harbour aplica “unless made more restrictive by the Board of Directors” — salvo que la junta directiva lo haga más restrictivo. La junta puede alargarlo sin ningún voto de propietarios, mientras que enmendar la sección en sí requiere el 80% de todos los intereses de voto. El Artículo 16.3 de One Bal Harbour, completo.
¿Cuánto hay que esperar para alquilar un apartamento recién comprado en The Kenilworth?
Veinticuatro meses. El Artículo 13.2(a) de The Kenilworth prohíbe alquilar durante 24 meses después de una venta o transferencia de título, y es el único bloqueo posterior a la compra de los catorce. Una vez vencido, rige el piso de seis meses del Village, porque la declaración de The Kenilworth no fija plazo propio. El Artículo 13.2(a) de The Kenilworth y su Número de Expediente del Clerk.
¿Puedo alquilar por temporada corta mi residencia en el St. Regis Bal Harbour?
Depende de cuál de los dos condominios del St. Regis albergue su unidad, y de qué clase de unidad sea. Bal Harbour North South fija un mínimo de 30 días para sus unidades residenciales. Bal Harbour Center fija 30 días para las Traditional Units y ningún mínimo para las Transient Units. Ninguno de los dos requiere aprobación de la asociación, y el piso de seis meses del Village, más estricto, rige para una unidad residencial de vivienda en ambos. Las Transient Units de Bal Harbour Center están construidas y licenciadas para operación hotelera, y si la ordenanza del Village las alcanza es una cuestión abierta que se expone más abajo. Los dos condominios del St. Regis, con sus cláusulas y Números de Expediente.
¿Una nueva restricción de alquiler aplica a los propietarios actuales en Florida?
No necesariamente. El § 718.110(13) de los Estatutos de Florida establece que una enmienda que prohíba a los propietarios alquilar sus unidades, o que altere la duración del plazo de alquiler o el número de veces que un propietario puede alquilar en un período, aplica únicamente a los propietarios que consintieron esa enmienda y a los propietarios que adquirieron el título después de su fecha de vigencia.
Tres de los catorce reescribieron sus artículos de arrendamiento recientemente, y no son el mismo tipo de hecho. The Kenilworth impuso en 2012 una restricción que no tenía precedente. The Plaza eliminó su propio mínimo en 2022. El instrumento de 2024 de The Tiffany of Bal Harbour reformuló una regla que el edificio ya cargaba desde 1989, que es un supuesto distinto de una restricción impuesta por primera vez en 2012. Qué significa esa diferencia para un propietario determinado es lectura de su abogado, y depende de la fecha de su escritura frente a la fecha de la enmienda, y de cuál de las dos fechas es la operativa. Lo que sí puedo decirle es qué fecha tiene que superar una escritura, y si la fecha que importa es la impresa en el instrumento.
El piso del Village
Código del Village de Bal Harbour, Capítulo 21 — Zonificación, §§ 21-1 y 21-363.
Confirmado por escrito por Michael J. Miller, AICP, Consultant Village Planner de Bal Harbour Village, con copia a clerk@balharbourfl.gov, el 12 de octubre de 2026, por remisión del Village Clerk:
“The minimum rental period has been 6 months in the Village Code since 2011. However, certain HOAs may have stricter terms (longer periods). We do not know each complex details. Anything shorter than 6 months is not allowed.”
El plazo mínimo de alquiler es de 6 meses en el Código del Village desde 2011; ciertas asociaciones pueden tener condiciones más estrictas, es decir, plazos más largos; y nada inferior a seis meses está permitido.
PLAZO MÍNIMO 6 meses calendario consecutivos, en todo el Village § 21-1, § 21-363(c)
TOPE DE FRECUENCIA no más de 2 certificados de Vacation Rental
por período de 12 meses § 21-363(d)
Una declaración que permita un plazo más corto no desplaza a la ordenanza. Los requisitos de certificado, inspección y agente del § 21-363 están listados en las preguntas de arriba.
Un límite sobre las citas al código. El Código del Village publicado en Municode está actualizado hasta el suplemento del 29 de septiembre de 2026; lo adoptado después de esa fecha no aparece en él. El mínimo de seis meses tiene dos fuentes independientes: el código publicado y la confirmación escrita del Village Planner del 12 de octubre de 2026. Los requisitos de procedimiento del § 21-363 tienen una sola: están citados del código publicado y no se confirmaron por separado.
Los catorce condominios
Las disposiciones secundarias — depósito en garantía, plazos de respuesta, mecánica de renovación, topes de comisión — provienen del mismo instrumento citado al inicio de cada ficha. Donde una disposición no aparece en una ficha, es porque no se localizó en esa declaración.
El texto de cada cláusula se cita en inglés, tal como está inscrito. La explicación en español va fuera de las comillas.
9601 Collins Avenue — Majestic Tower
Majestic Tower exige un plazo mínimo de 12 meses, y la asociación de Majestic Tower puede denegar la aprobación por cualquier causa razonable.
Declaración CFN 1997 R 532679, OR Book 17876 Page 2519, inscrita el 20 de noviembre de 1997. Artículo IX.H, en la página 6 de 90 del registro:
“…the Association may deny permission to lease any Unit on any reasonable grounds the Association may find. No lease shall be approved for a term of less than twelve (12) months.”
Majestic Tower es más estricto que el piso del Village, de modo que su propia declaración rige el plazo. Solo unidades enteras, y la asociación de Majestic Tower puede retener hasta un mes de renta en depósito. La declaración de Majestic Tower no fija tope de frecuencia, así que aplica el límite del Village de dos por doce meses, aunque un mínimo de 12 meses hace que uno al año sea el techo práctico.
Enmiendas: una inscrita, CFN 1999 R 552568, referida a una cuota de restaurante. No toca el arrendamiento, de modo que la cláusula de 1997 permanece tal como se escribió.
9701 y 9705 Collins Avenue — Bal Harbour North South Condominium (las residencias del St. Regis)
Bal Harbour North South exige 6 meses por ordenanza, y es uno de solo dos de los catorce cuyas declaraciones establecen que no se requiere aprobación de la asociación para alquilar.
Declaración CFN 2011 R 761236, OR Book 27891 Page 454, inscrita el 10 de noviembre de 2011. Artículo 16.7, en la página 37 de 137 del registro:
“Leasing of Units or portions thereof shall not be subject to the approval of the Association. However, all leasing of Residential Units or portions thereof shall be made in accordance with all applicable zoning ordinances and other limitations which are now or hereafter imposed by the Village. No Residential Unit may be leased for a term of less than thirty (30) days.”
La declaración de Bal Harbour North South fija 30 días y, en la oración inmediatamente anterior, somete todo arrendamiento a las ordenanzas de zonificación del Village. La ordenanza es más estricta, de modo que rige el piso de seis meses del Village. Bal Harbour North South y Bal Harbour Center son los dos de los catorce cuyas declaraciones permiten alquilar una porción de una unidad — “Units or portions thereof”; las demás declaraciones que tratan la cuestión exigen unidades enteras. Enmendar el Artículo 16.7 de Bal Harbour North South requiere el 80% de todos los intereses de voto.
El hotel St. Regis opera como una sola Hotel Unit dentro de Bal Harbour North South y queda excluido de todo lo que contiene esta página.
Enmiendas: ninguna encontrada. Ver “Lo que no está verificado”, más abajo.
9703 Collins Avenue — Bal Harbour Center Condominium (St. Regis Center)
Las Traditional Units de Bal Harbour Center exigen 6 meses por ordenanza. Las Transient Units de Bal Harbour Center no tienen ningún plazo mínimo en la declaración, y si la ordenanza las alcanza está sin resolver.
Declaración CFN 2012 R 1875, OR Book 27948 Page 2225, inscrita el 3 de enero de 2012. Artículo 16.7:
“It is intended that the Transient Units may be used for transient and/or hotel rentals. As such, leasing of Transient Units or portions thereof shall not be subject to the approval of the Association and/or any other limitations… While there is no minimum lease term imposed upon the rental of Transient Units, no Traditional Unit may be leased for a term of less than thirty (30) days.”
La cláusula anterior establece expresamente que las Transient Units no están sujetas a aprobación de la asociación; Bal Harbour Center tampoco exige aprobación sobre sus Traditional Units. Igual que Bal Harbour North South, el Artículo 16.7 de Bal Harbour Center somete el arrendamiento a las ordenanzas del Village.
Un propietario en la propiedad del St. Regis necesita saber en cuál de los dos condominios está su unidad y qué clase de unidad posee: una Traditional Unit queda sujeta al piso de seis meses de la ordenanza, y una Transient Unit es la cuestión abierta que se expone más abajo.
La captura digitalizada de esta declaración en el Registro llega a 80 de 157 páginas, razón por la cual esta ficha no indica página exacta.
Enmiendas: un registro de tipo declaración. Ver “Lo que no está verificado”, más abajo.
9801 Collins Avenue — Balmoral
Balmoral permite un contrato de alquiler cada 36 meses — el intervalo más largo entre tenencias permitidas de los catorce.
Declaración CFN 78 R 217207, OR Book 10129 Page 1982, inscrita el 17 de agosto de 1978. El texto operativo es la enmienda de enero de 1983, CFN 83 R 022686, OR Book 11681 Page 1269, que reemplazó el artículo de transferencias en su totalidad. Artículo XII(B)(1)(b), en OR Book 11681 Page 1279:
“No lease shall be for a term of less than six (6) months and in no event shall Owners lease a Unit more than once in a thirty-six (36) month period. Tenants shall not sublet or assign their lease interest without prior written approval of the Board.”
La enmienda de 1983 de Balmoral sustituyó el antiguo artículo de transferencias por un régimen directo de aprobación o rechazo: la junta de Balmoral tiene 30 días para resolver una solicitud, y el certificado de aprobación de Balmoral puede inscribirse a costa del arrendatario. La cláusula citada añade que un inquilino no puede subarrendar ni ceder sin aprobación separada de la junta. La declaración de 1978 de Balmoral contenía un derecho de preferencia que alcanzaba a los alquileres; la enmienda de 1983 lo eliminó, y Balmoral hoy no tiene ninguno.
Enmiendas: siete inscritas. Una — el instrumento de 1983 citado arriba — reemplazó el artículo de transferencias. Las otras seis se refieren a aprobación de ventas, recargos por mora, protección contra huracanes y dos derogaciones. La regla de alquiler de Balmoral no se ha enmendado desde 1983.
Si el reloj de 36 meses de Balmoral corre desde el inicio del contrato o desde la aprobación de la junta no está establecido en la cláusula. Consúlteme: WhatsApp +1 305 399 7627 o ariel@viveflorida.com.
9999 Collins Avenue — Bal Harbour Tower
Bal Harbour Tower exige un plazo mínimo de 24 meses y permite una tenencia cada dos años, y el reloj de dos años de Bal Harbour Tower sigue corriendo aunque el inquilino se vaya antes.
Declaración CFN 1990 R 114941, OR Book 14487 Page 43, inscrita el 28 de marzo de 1990. “Rental or Lease”, en la página 20 de 94 del registro:
“In order to protect and maintain the residential character of the condominium, a condominium parcel shall not be leased or rented without the prior written approval of the association, which approval shall not be unreasonably withheld, provided, however, that no lease shall be approved for a term of less than twenty-four (24) months. Additionally, no condominium parcel may be leased more than once every two (2) years. This limitation shall begin from the date a lease is approved and shall apply even if the lease is terminated for any reason.”
El mínimo de 24 meses de Bal Harbour Tower es el más largo de los catorce. Si un inquilino deja Bal Harbour Tower en el tercer mes, el propietario espera el resto de los dos años antes de que pueda aprobarse otro contrato. No encontré una oración equivalente en las otras trece declaraciones: ninguna otra cláusula de arrendamiento leída para esta página establece que el reloj sobreviva a una terminación anticipada. La aprobación de Bal Harbour Tower no puede denegarse sin causa razonable, un derecho de asociación más estrecho que el estándar de “any reasonable ground” que tienen otros cuatro edificios. Las cabanas de Bal Harbour Tower pueden alquilarse sin aprobación, pero solo a otro propietario residencial del edificio.
Enmiendas: cinco inscritas, referidas a planos de levantamiento, tamaño de la junta y el reglamento interno. Ninguna toca el arrendamiento, de modo que la cláusula de 1990 de Bal Harbour Tower sigue sin enmendar desde 1990.
Si el alquiler de una cabana en Bal Harbour Tower cuenta contra el reloj de dos años no está en el texto inscrito. Consúlteme: WhatsApp +1 305 399 7627 o ariel@viveflorida.com.
10101 Collins Avenue — The Palace at Bal Harbour
The Palace exige un plazo mínimo de 12 meses, y la asociación de The Palace puede denegar la aprobación por cualquier causa razonable.
Declaración CFN 1994 R 439125, OR Book 16511 Page 3228, inscrita el 15 de septiembre de 1994. Artículo IX.H, en la página 6 de 71 del registro:
“…the Association may deny permission to lease any Unit on any reasonable grounds the Association may find. No lease shall be approved for a term of less than twelve (12) months.”
The Palace es más estricto que el piso del Village, de modo que su propia declaración rige el plazo, y un mínimo de 12 meses hace que uno al año sea el techo práctico. Las dos oraciones citadas arriba son palabra por palabra las mismas que las de Majestic Tower, aunque no se localizó en el Artículo IX de The Palace ninguna disposición sobre depósito en garantía ni sobre unidades enteras. El desarrollador de The Palace fue Pru-Shel Development Partnership; el de Majestic Tower, Pru-Shel Development Partnership III.
Enmiendas: tres inscritas, referidas a una corrección del Exhibit F, gastos comunes y una disposición de cuotas en el reglamento interno. Ninguna toca el arrendamiento.
10155 Collins Avenue — Bal Harbour 101
En Bal Harbour 101 la asociación puede quedarse con el contrato: colocar a su propio inquilino en su apartamento, en las condiciones que usted negoció con otra persona.
Declaración CFN 79 R 91403, OR Book 10345 Page 1729, inscrita en 1979 (el registro del índice consigna el año sin fecha más precisa). Artículo VII(F)(1), en OR Book 10345 Pages 1741–1743:
“Should the unit owner wish to sell, lease or rent his apartment unit… he shall, before making or accepting any offer… deliver to the Board of Administration… a written notice of his intent to sell, lease or rent… The Board of Administration, within fifteen (15) days after receiving such notice, shall either consent to the transaction specified in said notice, or by written notice… designate that the Association, one or more persons then condominium unit owners, or any other person or persons satisfactory to the Board of Administration who is willing to purchase, lease or rent upon the same terms as those specified in the unit owner’s notice.”
El propietario encuentra un inquilino y pacta las condiciones; la junta de Bal Harbour 101 puede entonces sustituirlo por un inquilino propio en esas mismas condiciones. The Tiffany of Bal Harbour tiene un derecho de preferencia sobre los alquileres, que permite a su corporación entrar en un contrato en las mismas condiciones pero no le da la opción inscrita de Bal Harbour 101 entre consentir y designar a un tercero. Balmoral tuvo un derecho de preferencia sobre alquileres hasta 1983 y lo eliminó. Bal Harbour 101 nunca eliminó el suyo.
La junta de Bal Harbour 101 tiene 15 días para designar y el designado 15 días para cerrar, y el silencio cuenta como consentimiento. La declaración de Bal Harbour 101 no fija plazo mínimo, de modo que rigen los seis meses del Village, y además establece: “No individual rooms may be rented and no transient tenants may be accommodated” — no pueden alquilarse habitaciones individuales ni alojarse inquilinos transitorios. Las cabanas de Bal Harbour 101 solo pueden venderse o alquilarse a un propietario de apartamento del edificio.
La declaración de Bal Harbour 101 limita el gasto de aprobación a $50.00, sin cargo por renovación o prórroga. Son cifras de 1979, y el derecho vigente de Florida sobre comisiones de transferencia de asociaciones y plazos de respuesta es materia de su abogado — lo que sí puedo decirle es qué dice el texto inscrito y cuándo se escribió.
Enmiendas: tres inscritas, referidas al reglamento interno, la elección de directivos y un mínimo de consumo en el restaurante. Ninguna toca el arrendamiento, de modo que el artículo de 1979 de Bal Harbour 101 sigue vigente.
Cuál es hoy la comisión de transferencia de Bal Harbour 101, frente a los $50 que recita su declaración de 1979, no está en esta página. Consúlteme: WhatsApp +1 305 399 7627 o ariel@viveflorida.com.
10175 Collins Avenue — The Tiffany of Bal Harbour
The Tiffany of Bal Harbour permite contratos de exactamente un año. Ni más cortos, ni más largos. Es el único de los catorce que fija un techo además de un piso.
Declaración CFN 1983 R 29302, OR Book 11689 Page 1 (el registro del índice consigna el año sin fecha más precisa). El texto operativo es la enmienda de 2024, CFN 2024 R 49059, en OR Book 34058 Page 703, página 9 de 37 del registro:
“A lease, if approved, shall only be for a period of one (1) year. Shorter or longer leases shall not be permitted. Renewals of such leases shall be subject to Association approval in the manner provided above.”
The Tiffany promulgó la regla por primera vez en 1989 — CFN 1989 R 224431, en OR Book 14156 Page 1334 — en términos casi idénticos: “shall only be for a period of one year. Shorter or longer leases shall not be permitted.” La regla de un año de The Tiffany se mantiene ininterrumpida desde 1989 y aparece en cuatro instrumentos inscritos entre esa fecha y 2024.
El texto de 2024 de The Tiffany nombra a Airbnb y VRBO directamente y define el corto plazo como “less than three (3) months in duration”. Un depósito de un mes de renta va a depósito en garantía de la asociación, las renovaciones deben presentarse 30 días antes del vencimiento, la comisión de transferencia de The Tiffany se fija en el máximo permitido por ley, y la declaración de The Tiffany contiene un derecho de preferencia que alcanza a los alquileres: un contrato celebrado sin ofrecerlo primero a la corporación es “wholly null and void”, enteramente nulo.
Enmiendas: seis inscritas. Cuatro tocan la sección de arrendamiento — el original de 1989, su reinscripción, una reformulación de 1990 y la reformulación de 2024. Las otras dos se refieren al reglamento interno y a seguros.
10185 Collins Avenue — The Plaza of Bal Harbour
The Plaza eliminó en 2022 su propio mínimo de tres meses y no lo reemplazó. En The Plaza rigen seis meses por ordenanza, y cada contrato de The Plaza necesita aprobación de la junta.
Declaración CFN 1985 R 124061, OR Book 12490 Page 2354, inscrita el 26 de abril de 1985. El texto operativo es la enmienda de abril de 2022, CFN 2022 R 346864, OR Book 33156 Page 4396, que lleva la leyenda estatutaria “Substantial rewording of Declaration of Condominium see Article 24 for present text” y retitula el artículo “TRANSFERS SUBJECT TO APPROVAL”. Artículo 24(A), en OR Book 33156 Page 4399:
“No Unit Owner may dispose of a Unit or any interest in same by sale, lease or other title transfer, without prior written approval of the Board of Directors.”
El artículo de 1985 de The Plaza fijaba un piso de tres meses y un tope de dos por año. Ambos se eliminaron en 2022. The Plaza relajó su propio documento y el resultado para el inquilino no cambió, porque la ordenanza es más estricta que la cláusula que se eliminó.
Un contrato de The Plaza celebrado sin aprobación es anulable salvo que se apruebe después, y la comisión de transferencia de The Plaza se recita como el máximo permitido por ley, sin cifra. La maquinaria de aprobación del § 24(F) de The Plaza trata la venta, la donación, el legado y la herencia; no establece procedimiento para el arrendamiento, lo que figura más abajo como punto abierto.
Enmiendas: seis inscritas. Una — el instrumento de 2022 citado arriba — reemplazó el Artículo 24. Las otras cinco se refieren a estacionamiento, televisión por cable, los Artículos de Incorporación, inspección de registros y un tope de gasto de capital.
10201 y 10203 Collins Avenue — Oceana Bal Harbour
Oceana exige 6 meses, permite dos contratos por año calendario, y requiere aprobación previa y por escrito.
Declaración CFN 2013 R 895231, OR Book 28907 Page 932, inscrita el 12 de noviembre de 2013. Artículo 17.8, en OR Book 28907 Page 984, página 53 de 158 del registro:
“17.8 Leases. No portion of a Unit (other than an entire Unit) may be rented. Leasing of Units shall be subject to the prior written approval of the Association. Each lease shall be in writing and shall specifically provide that the Association shall have the right to terminate the lease upon default by the tenant in observing any of the provisions of this Declaration… No lease of a Unit shall be for a period of less than six (6) months and no Unit may be leased more than two (2) times in any calendar year.”
El depósito en garantía de Oceana llega a un mes de renta. Un inquilino de Oceana asume los derechos del propietario sobre los elementos comunes durante el plazo, y el propietario de Oceana queda solidariamente responsable con el inquilino por daños a los elementos comunes. Las dos torres de Oceana, 10201 y 10203 Collins Avenue, son un solo condominio bajo una sola declaración y un solo conjunto de reglas.
El historial de ventas, las convenciones de medición y el cuadro de unidades verificado de este edificio están en la página de Oceana Bal Harbour.
Enmiendas: tres inscritas, referidas a la Sección 8, los anexos de terminación sustancial y la incorporación de un Cabana Club. Ninguna toca el arrendamiento.
10205 Collins Avenue — The Kenilworth
En The Kenilworth usted no puede alquilar su apartamento en absoluto durante 24 meses después de escriturar. The Kenilworth es el único de los catorce con un bloqueo posterior a la compra.
Declaración CFN 75 R 242397, OR Book 9160 Page 1352, inscrita el 21 de noviembre de 1975. El texto operativo es la enmienda de marzo de 2012, CFN 2012 R 0181553, OR Book 28032 Page 3197, que lleva la leyenda estatutaria “Substantial Rewording — See Article 13 of the Declaration of Condominium for the current text” y reemplazó el artículo en su totalidad. Artículo 13.2(a), en OR Book 28032 Page 3201:
“Only entire apartments may be rented. There shall be no subdivision or subletting of apartments. No apartment may be leased for a period of twenty four (24) months following a sale or transfer of title of an apartment. Apartments may only be occupied by tenants as a single family residence.”
Un comprador en The Kenilworth que pretenda alquilar no puede hacerlo durante dos años desde el cierre. La declaración de The Kenilworth no fija plazo mínimo ni máximo, de modo que rigen los seis meses del Village una vez vencido el bloqueo. Cada contrato y cada renovación de The Kenilworth requiere aprobación; la junta de The Kenilworth tiene 30 días para resolver y el silencio cuenta como aprobación. El derecho de preferencia de The Kenilworth alcanza solo a las compras. El artículo operativo de The Kenilworth dice “apartment” donde la mayoría de los catorce dice “unit”.
El artículo de 1975 de The Kenilworth tenía un piso de un mes y un techo de tres años. La reescritura de 2012 eliminó ambos, sometió a aprobación cada contrato y cada renovación, y añadió el bloqueo, que no tenía precedente.
Enmiendas: seis inscritas. Una — el instrumento de 2012 citado arriba — reemplazó el Artículo 13. Una enmienda de 2011 bajó el umbral general de enmienda del 75% al 66⅔%. Las otras cuatro se refieren a estacionamiento, la supresión de un artículo ajeno, y dos uniones de unidades contiguas.
Si una transferencia a un fideicomiso o a una sociedad reinicia el bloqueo de 24 meses de The Kenilworth no está en el texto inscrito. Consúlteme: WhatsApp +1 305 399 7627 o ariel@viveflorida.com.
10225 Collins Avenue — Bellini
Bellini exige 6 meses, y la asociación de Bellini puede denegar la aprobación por cualquier causa razonable.
Declaración CFN 2004 R 846648, OR Book 22688 Page 527, inscrita el 28 de septiembre de 2004. Artículo 17.8, en la página 29 de 138 del registro:
“No portion of a Unit (other than an entire Unit) may be rented… Leasing of Units shall also be subject to the prior written approval of the Association and the Association may deny permission to lease any Unit on any reasonable grounds the Association may find, including, without limitation, that the Unit… is delinquent in the payment of Assessments and/or that the proposed tenant intends to violate a provision of this Declaration… No lease shall be approved for a term of less than six (6) months.”
Bellini permite únicamente unidades enteras. La declaración de Bellini coincide con el piso del Village en cuanto al plazo y no fija tope de frecuencia propio, de modo que aplica el límite del Village de dos por doce meses. No se localizó en el Artículo 17.8 de Bellini ninguna disposición sobre depósito en garantía, comisión de aprobación ni plazo de respuesta.
Enmiendas: ninguna inscrita. Los demás registros de Bellini en el índice del Registro corresponden a Bellini at Williams Island, un edificio distinto.
10275 Collins Avenue — Harbour House
Harbour House exige 6 meses y limita los inicios de contrato a dos por año calendario — y los propietarios de Harbour House no pueden endurecer esa regla por su voto solamente.
Declaración CFN 2007 R 0349101, OR Book 25512 Page 154, inscrita el 6 de abril de 2007 sobre el edificio de Morris Lapidus de 1962. Sección 17.8, en OR Book 25512 Page 190, página 37 de 160 del registro:
“No portion of a Residential Unit (other than an entire Residential Unit) may be rented. Leasing of Residential Units shall be subject to the prior written approval of the Association… The Association may deny permission to lease any Residential Unit on any reasonable grounds the Association may find, including, without limitation, because the lessor is delinquent in the payment of Assessments… No lease of a Residential Unit shall be for a period of less than six (6) months and there shall be no more than two (2) leases of a Residential Unit in any calendar year (i.e., not more than two (2) leases shall commence during any calendar year). Notwithstanding anything herein contained to the contrary, each Unit Owner recognizes and agrees that there are no leasing restrictions imposed upon the Commercial Unit and the Commercial Unit may be leased on any terms that may be desired by the Commercial Unit Owner.”
Harbour House limita la comisión de aprobación a $100 por solicitante, no cobra por renovación con el mismo inquilino, y puede retener hasta un mes de renta en depósito.
Dos disposiciones de Harbour House gobiernan si algo de esto puede cambiar. Sección 17.17: la Sección 17 no puede enmendarse de ninguna manera que afecte a la Commercial Unit sin cuatro quintos de todos los intereses de voto y el consentimiento del propietario de la Commercial Unit. Sección 21.2(j): imponer nuevas restricciones de alquiler requiere la aprobación de la mayoría de los acreedores hipotecarios institucionales de primer grado. No encontré un requisito comparable de consentimiento de terceros en las otras trece declaraciones, aunque las disposiciones sobre consentimiento para enmiendas no fueron el objeto de esta búsqueda.
Enmiendas: una inscrita, CFN 2007 R 0864282, solo planos de levantamiento. La sección de arrendamiento de 2007 de Harbour House sigue sin enmendar.
Si el requisito de consentimiento hipotecario de Harbour House se ha puesto a prueba alguna vez no está en el texto inscrito. Consúlteme: WhatsApp +1 305 399 7627 o ariel@viveflorida.com.
10295 Collins Avenue — One Bal Harbour
One Bal Harbour exige 6 meses — pero la junta de One Bal Harbour puede alargar ese plazo sin ningún voto de propietarios.
Declaración CFN 2007 R 1042006, OR Book 26014 Page 98, inscrita el 29 de octubre de 2007. Artículo 16.3, en las páginas 39–40 de 132 del registro:
“Approvals of leases need not be recorded. Only entire Units may be leased… There shall be a minimum lease term of six (6) consecutive calendar months for the rental of Units, unless made more restrictive by the Board of Directors, and no Unit may be leased more than two (2) times per calendar year… There shall be no amendment to this Section 16.3… without the prior approval of eighty percent (80%) of the entire voting interests of the Unit Owners.”
Enmendar el Artículo 16.3 de One Bal Harbour requiere el 80% de todos los intereses de voto. Hacer el plazo más restrictivo bajo esa misma cláusula no requiere ningún voto de propietarios. Quien compra en One Bal Harbour con una regla de seis meses tiene una regla que la junta puede alargar por su propia autoridad. Un propietario de One Bal Harbour cede sus derechos sobre los elementos comunes y las instalaciones compartidas durante el plazo de una tenencia.
El Artículo 16.3 de One Bal Harbour menciona aprobaciones de contratos pero no establece por sí mismo que la aprobación sea requerida, y no se localizó en el resto de la declaración ningún requisito de aprobación para arrendamientos.
Hay tres condominios en 10295 Collins Avenue: el residencial, el hotelero y el de instalaciones hoteleras. Aquí solo se describe el residencial.
Enmiendas: una inscrita, CFN 2014 R 702464, solo la Sección 1 del reglamento interno. No toca el arrendamiento.
Lo que no está verificado
Seis puntos quedan abiertos.
Bal Harbour Center, las Transient Units. Estas unidades están construidas y licenciadas para operación hotelera, y el § 21-363(e)(5) remite al Capítulo 509, Public Lodging Establishments. Si una Transient Unit alquilada en forma privada por su propietario cae bajo el § 21-363 como unidad de vivienda, o bajo el régimen hotelero como clase de uso distinta, es una cuestión legal para un abogado. Aquí no se responde en ningún sentido. Si usted es propietario en 9703 Collins Avenue, vale una conversación.
The Tiffany of Bal Harbour, propietarios que son sociedades. La enmienda de 1990 al Artículo X(A)(6) establece que, cuando el propietario es una corporación u otra persona jurídica, esta “shall designate the occupants of the Unit for such periods of time as it desires without compliance with the provisions of this Article”. Si esa excepción alcanza a la regla de un año es cuestión para el abogado de la asociación. Para compradores que adquieren a través de estructuras, este es el punto abierto con más probabilidad de importar.
The Plaza, procedimiento de aprobación de arrendamientos. El Artículo 24(A) de 2022 de The Plaza exige aprobación de la junta para cada contrato, y la maquinaria de aprobación del § 24(F) establece un procedimiento solo para venta, donación, legado y herencia. Cómo se tramita en la práctica una solicitud de alquiler en The Plaza no está en el texto inscrito.
One Bal Harbour, aprobación de arrendamientos. El Artículo 16.3 menciona aprobaciones sin establecer un requisito. Si la aprobación es exigida en la práctica es cuestión para la asociación.
St. Regis, enmiendas. No se encontró ninguna enmienda de tipo declaración para Bal Harbour North South entre 173 registros indexados, y un registro de tipo declaración para Bal Harbour Center entre 90. Trato ambas búsquedas de índice como provisionales, a la espera de una segunda pasada, y ambas fichas de arriba deben leerse con eso presente.
Anexos no digitalizados. En Bal Harbour 101 el reglamento interno está más allá de OR 10345/1773 y no está digitalizado. En Balmoral el reglamento se menciona como Exhibit 6 pero no está inscrito en la cadena. Una regla de alquiler o de evaluación que viva en un reglamento interno y no en la declaración no sería visible en este trabajo.
Una consulta sobre cualquiera de los edificios de arriba se responde por escrito, sin costo. WhatsApp +1 305 399 7627 o ariel@viveflorida.com.
Metodología y fuentes
Cada regla de edificio de arriba proviene de un instrumento inscrito en los Registros Oficiales del Condado de Miami-Dade, a cargo del Clerk of the Court and Comptroller del Condado de Miami-Dade: catorce declaraciones y 43 enmiendas, 57 instrumentos en total. El piso del Village no proviene del Registro. Proviene del Código del Village de Bal Harbour y fue confirmado por escrito por el Consultant Village Planner el 12 de octubre de 2026, por remisión del Village Clerk.
Donde una declaración fue reformulada sustancialmente por una enmienda posterior — The Kenilworth en 2012 y The Plaza en 2022 llevan ambas la leyenda estatutaria — rige la enmienda y es la que se cita en lugar del original. La enmienda de 1983 de Balmoral reemplazó su artículo de transferencias en su totalidad, y la enmienda de 2024 de The Tiffany reformuló su sección de arrendamiento; ambas se citan con preferencia sobre el original.
Los instrumentos inscritos pueden enmendarse en cualquier momento. El índice del Registro se consultó edificio por edificio el 12 de octubre de 2026, y en esa fecha la base de datos del Registro declaraba cobertura de instrumentos inscritos hasta el 7 de octubre. Por lo tanto, lo inscrito después del 7 de octubre queda fuera de este trabajo, no lo posterior al 12 de octubre. Vuelvo a correr el índice para un cliente antes de una operación.
El texto de las cláusulas está citado en inglés, de los instrumentos inscritos. Las oraciones que las conectan son mías.
Una opinión, señalada como tal
Las tres reescrituras recientes van en direcciones opuestas. The Kenilworth añadió un bloqueo de dos años en 2012 donde no había existido ninguno. The Tiffany endureció y volvió a promulgar su regla de un año en 2024, nombrando las plataformas. The Plaza fue en la otra dirección en 2022 y eliminó su propio mínimo, lo que no costó nada a los propietarios de The Plaza, solo porque el piso del Village ya era más estricto que la cláusula que quitaron.
Dos de tres endurecieron, y la que relajó lo hizo en una dirección que la ordenanza ya tenía cerrada. La próxima enmienda vendrá con más probabilidad de un edificio con una regla blanda y una junta que se haya dado cuenta: One Bal Harbour, donde alargar el plazo no requiere ningún voto de propietarios, y Bellini, cuya declaración no añade nada al piso del Village en plazo ni en frecuencia.
Eso es una conjetura, y no está en ningún documento inscrito.
Cómo se aplica esto
Todo lo anterior es el piso inscrito. Lo que no está en el índice del Registro, y no está en esta página:
- Reglamentos internos y reglamentos de convivencia, que en dos de los catorce no están disponibles en el registro digitalizado del Registro, y que pueden contener un procedimiento de evaluación que la declaración nunca menciona
- Actas de junta, y cómo una junta ejerce en la práctica un derecho de aprobación que tiene en el papel
- Votaciones de enmienda convocadas pero aún no inscritas
- De qué lado de una fecha de enmienda de 2012, 2022 o 2024 cae una escritura determinada
Hay dos cosas disponibles a pedido.
De qué lado cae su escritura frente al historial de enmiendas de su edificio. Las fechas de las enmiendas están arriba. Lo que no está arriba es cuál de ellas es la fecha de vigencia y no la de inscripción, si una transferencia a un fideicomiso o a una sociedad reinició el reloj, si un propietario anterior consintió, y qué posición ha tomado la asociación. Sin costo. Envíe el edificio y el año en que compró — con eso basta, y no hace falta que diga nada más.
Por separado y en privado, la capa no inscrita de un edificio concreto — reglamentos internos, reglamentos de convivencia, actas, enmiendas en trámite, y la práctica de aprobación detrás del derecho de aprobación. Ese trabajo no se publica en ninguna página, porque se refiere a un apartamento concreto que puede estar a la venta, y pertenece a una conversación.
Construyo la misma lectura para cualquier edificio desde West Palm Beach hasta Coconut Grove, Sunny Isles Beach incluido.
WhatsApp +1 305 399 7627 o ariel@viveflorida.com. Escríbame en español. Pode escrever em português. Happy to answer in English.
Fuentes: los Registros Oficiales del Condado de Miami-Dade, a cargo del Clerk of the Court and Comptroller, consultados hasta el 12 de octubre de 2026, y el Código del Village de Bal Harbour, Capítulo 21. No se nombra a ningún propietario ni se caracteriza ninguna propiedad individual. Esto no constituye asesoramiento legal, y propietarios y compradores deberían someter los documentos operativos a la revisión de su propio abogado.
Análisis mensual del corredor. Uno al mes.
